Le bail de location est un contrat qui encadre la mise à disposition d’un logement par le bailleur au profit du locataire.
Sommaire:
- Rédiger un bail de location: un exercice encadré par le Code civil
- Les clauses obligatoires à faire figurer dans votre bail
- Les clauses interdites dans votre contrat de location
- Les documents annexes devant être joint au bail de location
Rédiger un bail de location: un exercice encadré par le Code civil
Le contrat de location est régi par les articles 1713 et suivants du Code civil. Il doit être rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Par exemple, il doit être fait en 3 exemplaires s’il est signé par:
- Un propriétaire (ou son représentant s’il a signé un mandat de gestion, à une agence immobilière par exemple),
- Un locataire (ou colocataires en cas de bail unique),
- Une personne se portant caution.
Il peut être établi sur papier libre, sous la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique signé par un officier public (notaire, par exemple). La rédaction d’un contrat de bail varie en fonction du type de bien loué et de son usage. Le document comporte des mentions et des informations obligatoires, sous peine d’annulation pour non-conformité. Il doit respecter le modèle de contrat défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 , en application de la loi ALUR. Un bail doit être signé par toutes les parties pour être valide.
Les clauses obligatoires à faire figurer dans votre bail
- Identité des parties: bailleur, locataire ou «preneur», caution,
- Désignation et description du bien loué: adresse, surface habitable en m², nombre de pièces, équipements (sanitaires, cuisine équipée), annexes: jardin, balcon, parking…
- Date de prise d’effet et durée de la location,
- Conditions financières: montant du loyer, modalités de fixation du loyer pour les zones tendues, conditions de paiement, montant des charges,
- Clauses résolutoires (c’est-à-dire motifs de résiliation de plein droit du contrat) avec modalités de mise en œuvre,
- Conditions relatives au dépôt de garantie,
- Le cas échéant, montant des frais d’agence.
Les clauses interdites dans votre contrat de location
D’autres clauses peuvent être ajoutées au bail, avec l’accord du propriétaire et du locataire. Elles sont strictement encadrées par la loi. Ainsi, un bailleur ne peut pas:
- Imposer au locataire une compagnie d’assurance particulière pour l’ assurance habitation ,
- Imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ,
- Prévoir la résiliation automatique du bail pour des motifs autres que ceux prévus par la loi,
- Forcer le locataire à souscrire un contrat supplémentaire pour la location d’équipements…
Les documents annexes devant être joint au bail de location
Le bail de location doit s’accompagner d’un certain nombre de documents:
- Un diagnostic technique. Il contient différents éléments en fonction du logement loué. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire. Il faut lui ajouter: un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) s'il s'agit d'un logement construit avant janvier 1949, l'état des risques et pollutions si le logement se situe dans une zone à risque et l'état de l'installation intérieur de l'électricité et du gaz si l'installation date de plus de 15 ans. En l’absence de transmission des diagnostics techniques, le bail peut être annulé.
- L’état des lieux d’entrée. Il doit être réalisé et cosigné au moment de la remise des clés. Il décrit l’intégralité du logement, ses équipements et leur état,
- Un extrait du règlement de copropriété,
- Une notice d'information. Elle rappelle les droits et les obligations des bailleurs et des locataires,
- Si le logement est conventionné, un exemplaire de la convention ANAH,
- L’attestation d’assurance habitation du locataire.
Récupérer un logement loué: comment et pourquoi notifier le locataire?
En tant que propriétaire d’un bien mis en location, vous avez la possibilité de mettre un terme au bail locatif pour récupérer le logement. Pour cela, vous devez respecter certaines formalités. Le propriétaire est autorisé à résilier le bail uniquement dans des cas bien définis:
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